立夏已过，住房市场却冷气袭人，降价预期日益浓烈，卖方着急上火，地方政府频繁出手救市。多年来，高歌猛进的住房市场正在面临前所未有的考验。此时此刻，临时抱佛脚、有病乱投医恐怕是不行的，更需要的可能是理性反思、冷静诊断，眼下的住房市场到底遇到了什么问题？

　　迄今为止，我们的住房市场还不是一个规范的市场。这还是一个不完全的市场，仍有相当一部分住房作为特殊行业、特殊岗位的“待遇”没有进入市场，已经进入市场交易的住房“来历”复杂，大产权房、小产权房、两限房、保障房、福利房、动迁补贴房、安居房、经济适用房、转给个人的原单位分房等等，名目繁多，五花八门，三六九等。

　　当前，住房市场的一个基本特征是，信息严重不对称、卖方居于优势地位，买方只是价格的被动接受者，议价能力较弱。

　　常规的市场经济体制有政府和企业两大主体。改革开放前，我们的经济体制是中央政府高度集权的一元化经济体制。改革开放后，逐渐形成了“四维市场体制”：除中央政府和竞争性企业两大主体之外，地方政府不仅仅是“政府”，更是一个实实在在的经济主体；国有企业垄断绝大部分资源配置，“竞争”地位和力量远远超过民营企业。地方政府有追求发展的动力、有竞争的压力、有可以支配的权力与资源，也有“在干中学”、推动辖区经济发展的超常能力。

　　有学者将地方政府之间的竞争概括为“政治锦标赛”。这种体制是决定房地产市场运行状态的初始力量。总体上，住房市场出现今天的局面是地方政府竞争发展经济的结果，其中隐含着政府职能、经济社会发展、财政、金融、产业结构等错综复杂的因素和博弈。

　　在“四维市场体制”中，地方政府承担公共事务管理和地方发展管理两大任务，但更重要的是发展经济，因为没钱什么事也干不成。地方政府组织更像一个公司，压倒一切的任务就是创造更多的GDP和税收。中央政府对地方政府、上级政府对下级政府的政绩考核最看重的也是GDP；地方政府还有一个很大的压力是财政收入。1994年分税制确立的财政体制，事权下移，财权上移，很多地方政府的财政日子不好过，捉襟见肘，形成了对土地财政的依赖。

　　在低收入向中高收入迈进、城市化进程渐进加快的经济发展阶段，房地产业在一定时期内是支柱产业，盖房子建楼是地方政府获取GDP的最快“捷径”。

　　当前，住房市场已经绑架了整个中国经济。目前不断走低的住房市场，是政府必须面对的前所未有的难题，最着急的似乎是地方政府，但在目前的体制下，最后要收拾残局的却是中央政府。所谓的“双向调控”是左右为难的痛苦选择，很难拿捏。一端是，听任楼市持续下跌直至崩溃，后果是银行坏账增加，面临破产的风险；同时诸多相关行业萧条凋敝，失业增加，税收减少，引发大规模的危机。另一端是，如果继续注水，维持泡沫，无异于饮鸩止渴，更重要的是钱从哪儿来？

　　两害相权取其轻。短期看，宏观调控最重要的选择是提高市场调整的忍受力，放宽可以接受的下跌幅度。经历了30多年的高速发展，中国经济已经具备了抗摔打的足够体量，同时仍然具有继续发展的巨大空间和潜力，现在需要用一段时间的低增长，把泡沫挤掉，逐渐消化，为改革腾挪空间。

　　就房地产业本身来看，房地产发展有一个“倒U曲线”，在经济起飞时，房地产业以高于人均GDP增长的速度加速增长，随着人均GDP的提高，房地产业增长速度逐渐放慢，直至与人均GDP同速，甚至更低。目前，住房市场价格下调意味着这个拐点的到来。

　　长期看，应该加快转变政府职能，尤其是要加快转变地方政府的职能，重要的是剥离、减少地方政府的经济职能；加快财政、税收体制改革，建立与支出责任相适应的地方财税体制，减轻地方财政压力。

　　建议组织一次全国性的住房普查，摸清家底，搞清住房供求关系，据此制定房地产业中长期发展规划，同时也可作为开征房产税的基础依据。